Главная страницаРазное Публикации

03/11/14

Договор купли-продажи


Договор купли-продажи должен быть оформлен в виде нотариального акта. Начиная с 2009 г. он может также быть составлен в простой письменной форме с заверением. Заверение подтверждает, что стороны ознакомлены с содержанием договора и что договор соответствует их воле. Кроме того, устанавливаются личности договаривающихся сторон. Договор купли-продажи, не соответствующий этим формальным требованиям, признается недействительным. Недействительность договора означает, что право собственности не может быть передано, такой договор не регистрируется в реестре недвижимости. Передача права собственности происходит при заключении договора. Для заключения договора стороны могут назначить своих представителей. В Португалии стороны вправе выбрать португальского нотариуса, который обеспечит нотариальное оформление договора купли-продажи. Заверить договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме, может нотариус, адвокат (сертифицированный или зарегистрированный в Португальской палате адвокатов) или сотрудник службы реестра недвижимости.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи оформляется на португальском языке и зачитывается вслух. Нотариус проверяет, поняли ли стороны содержание договора и соответствует ли оно их воле. Стороны, не владеющие португальским языком, должны воспользоваться помощью переводчика. Он синхронно переводит зачитываемый текст договора. Имя переводчика также указывается в документе, пишет http://remont-maryno.ru

Перед заключением договора необходимо настоять на ознакомлении с текстом документа для его проверки. Сделать это целесообразно во избежание дальнейших сложностей, которые могут возникнуть в силу юридических тонкостей или в случае, если стороны либо переводчик в недостаточной мере владеют языком.

Как правило, покупатель рискует больше, чем продавец. Поэтому покупателю следует независимо от продавца проверить документы, связанные с продажей. Разумно также оформить предварительный договор с исполнительной надписью, которая обязывает продавца заключить договор купли-продажи и позволяет реализовать его волеизъявление в принудительном порядке через суд. В целях защиты своих прав покупателю не следует отказываться от временной регистрации приобретения права в реестре недвижимости.

В предварительном договоре о передаче права собственности на здание или квартиру либо об установлении иных вещных прав подписи обеих сторон должны быть заверены нотариусом, адвокатом или сотрудником службы реестра недвижимости. Если одна из сторон является юридическим лицом, для подтверждения своих полномочий представитель должен предъявить выписку из торгового реестра или равноценный документ. Кроме того, следует предоставить разрешение на строительство или на использование; об этом на предварительном договоре делается соответствующая пометка. Предварительный договор имеет лишь обязательственное действие, и потому теоретически продавец может продать недвижимость третьемулицу, а покупатель вправе потребовать от него только возмещения ущерба. Однако покупатель может подать заявление о временной регистрации приобретения права в реестре недвижимости, чтобы защитить свои права. Для этого необходимо одностороннее заявление продавца или регистрация предварительного договора. Предварительная запись о переходе права действительна в течение оговоренного срока; по истечении этого срока ее действие может быть продлено по заявлению сторон на срок от шести месяцев до одного года. После этого временная запись о переходе права автоматически теряет силу. При заключении обещанного договора и его регистрации в реестре недвижимости временная запись становится окончательной.

В отличие от немецкого права, португальское опирается на принцип казуальности. Это означает, что для установления или передачи вещного права достаточно действия, заключающего в себе удостоверение воли на передачу права.

Таким образом, при заключении договора купли- продажи одновременно происходит передача права собственности. Договор купли-продажи является не только каузальной обязательственной сделкой, но и вещной распорядительной сделкой. Правовая конструкция соглашения о передаче права собственности в португальском праве отсутствует. Регистрация права собственности в реестре недвижимости не является новой правовой сделкой, покупатель может подать соответствующее заявление без дополнительного разрешения продавца, предъявив договор купли-продажи и паспорт объекта имущества или равноценное свидетельство, выданное финансовым ведомством.

В рамках программы SIMPLEX, о которой уже говорилось, XVII правительство в конце июля 2007 г. приняло закон о введении специальной процедуры ускоренной передачи права на недвижимость, ее обременения и регистрации — casa pronta (готовые дома). До конца 2007 г. в экспериментальном порядке воспользоваться специальной процедурой можно было только в службах реестра недвижимости городов Агуэда, Альмейрим, Брага, Лейрия и Мирандела. С начала 2008 г. к этой системе постепенно подключаются все новые ведомства. Однако в Лиссабоне и Порте специальная процедура стала доступной только в 2009 г. Преимущество процедуры casa pronta заключается в том, что выполнить все действия, необходимые для передачи права на недвижимость, ее обременения и регистрации, мсжно непосредственно в службе реестра недвижимости за одно посещение и без участия нотариуса. Служба реестра недвижимости в электронном виде запрашивает и проверяет все документы, связанные с приобретением или обременением недвижимости. Налог на приобретение недвижимости уплачивается там же. Имеются готовые формы договоров купли- продажи, заключаемых без нотариуса. Специальная процедура применяется только при приобретении городской недвижимости на особых условиях и при ипотечном обременении. Стимулом к тому, чтобы воспользоваться специальной процедурой, служат и более низкие по сравнению с обычной процедурой размеры пошлины. Источник: http://sidlab.ru



Комментарии

Чтобы оставить комментарий, необходимо войти или зарегистрироваться
Сейчас на сайте посетителей:2
фыв